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1.1 Phase 1 de l’achat – Réservation de l’Unité
(1ère Partie de l’investissement) :
Un appartement se réserve en général avec un versement de $15.000 dollars(ou de 5% de la somme totale).
Au moment de la réservation nous signons une « réservation agreement » accord de réservation et nous commençons, ce qu’aux Etats-Unis se définit comme « unilateral contrat » ou contrat unilatéral.
Le constructeur s’engage a respecter le prix de l’unité assignée à l’acheteur, de l’autre coté, si l’acheteur décide de changer d’idée il a le droit par la loi de résilier la réservation et de demander la restitution de la somme versé, dans ce cas tout l’argent sera remboursé dans un délai maximum de 15 jours.
Le dépôt est effectué sur un compte de caution. Cet argent , de par la loi de Floride, ne peut être utilisé par le constructeur.
1.2 Phase 2 de l’Investissement (2ème partie du versement) :
Après un certain temps (en général entre 60 et 120 jours après la réservation) commence la partie contractuelle « le contrat ».
Les deux parties signent le contrat d’achat de l’appartement. L’acheteur verse sur le compte de Caution le solde restant (5% de la somme totale) pour atteindre 10% du prix total de l’appartement.
A partir de la date de la signature du contrat, de par la loi, l’acheteur dispose d’une autre période de 15 jours pour se rétracter, période pendant laquelle le contrat peut-être résilié et demander la restitution totale de son argent.
1.3 Phase 3 de la négociation, début de la construction (3ème partie du versement) :
Au fur et à mesure de l’avancement des travaux(4 à 5 mois après la signature du contrat) |
l’acheteur effectue un autre versement de 10%(de la somme totale) de dépôt de caution . Ce deuxième versement de 10% peut selon la loi être utilisé par le constructeur. Pour commencer la construction le constructeur dispose du financement de la banque (25% cash , 50% de dépôt de garantie ) : Soit 75%.
Après le deuxième versement ou dépôt (10% + 10% = 20%) il n’est plus nécessaire de verser aucune somme jusqu’à la signature de l’acte notarié.
Option de revente avant achèvement :
En général, si le projet est porté a son terme et si l’investisseur veut obtenir un prix attractif (et cela est notre mission), un appartement se revalorise entre 25% et 30% de la valeurd’achat initiale.
Démonstration avec un exemple :
2.1 Achat :
Un appartement de $300.000 dollars, s’achète avec une réservation de $15.000 dollars (1ère partie de l’investissement), un autres versement de $15.000 dollars au moment de la signature du contrat (2ème partie de l’investissement) et entre 4 et 5 mois après un dernier versement de $30.000 dollars, pour arriver a 20% du totale de la somme = $60.000 dollars (3ème partie de l’investissement).
2.2 Revente
Imaginons que l’appartement se revende à une valeur de $370.000 dollars (23% de revalorisation) un an et six mois après.
La commission de revente varie entre 4% et 9% et se situe généralement à 6%(moyenne).
Partant du principe que la commission de revente est de 6%. Cela signifie que du bénéfice brut $70.000 dollars (prix d’achat $300.000 dollars – prix de vente $370.000 dollars = $70.000 dollars) il reste a déduire les 6% de commissions sur $370.000 dollars soit $22.200 dollars. Le bénéfice net ressort à : $70.000 dollars - $22.200 dollars (commission vente) = $47.800 dollars .
Résultat l’investissement total a été de $60.000 dollars et le bénéfice de $47.800 dollars net.
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