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Analyse du Marché de l'immobilier a SOUTH OF FIFTH - Miami Beach (FLORIDA)
Sur cette page, je vous offre une analyse détaillée du marché immobilier, le details des unités vendues en 2010, les unités
actuellement a la vente ainsi qu'un résumé d'autres indicateurs pertinents pour chacun des huit condominiums(building)
les plus prestigieux de SOUTH OF FIFTH Miami Beach : Apogee, Continuum (North & Sud), Murano à Portofino,
Murano Grande, Portofino, ICON South Beach et Yacht Club.
J'espère que ces informations vous donnerons une idée de la valeur de votre propriété et vous aiderons dans
vos futures transactions.
Analyse du Marché de l'immobilier
SOUTH OF FIFTH - Miami Beach
Malgré le ralentissement du marche de l'immobilier qui a accompagné la récession mondiale entre 2007 - 2009,
certains endroits ont résister a la tendance générale, en raison de son exclusivité et de ces attributs uniques.
Tel est le cas de Miami Beach "South of Fifth", considéré comme l'un des meilleurs endroits pour vivre dans le monde.
Ce quartier, situé à la pointe sud de South Beach, comprend huit condominium de prestige et de luxe:
- L'Apogee
- Le Continuum (North)
- Le Continuum (Sud)
- Le Murano à Portofino
- Le Murano Grande
- Le Portofino Tower
- L'Icon South Beach
- Le Yacht Club
Ces bâtiments haut de gamme offrent une vue imprenable sur l'océanAtlantique, le centre-ville de Miami,
Fisher Island, Miami Beach et la baie de Biscayne.
Comme le montre les trois tableaux ci-dessous, non seulement ce quartier a résisté à l'effondrement de l'immobilier
en 2008 et 2009, mais la région a déjà montré des valeurs positives en 2010.
Le graphique 1 montre une augmentation significative de 21% dans le nombre d'unités vendues dans ces 8 bâtiments
en 2010 (146 contre 120 en 2009), portant cette valeur à un niveau supérieur à celui de 2008:
Dans le tableau 2 ci-dessous, un autre indicateur pertinent, le prix de vente moyen par pied carré, montre une
légère augmentation encourageante de 0,03% de 2009 à 2010:
Il est également intéressant de souligner que, sur les 146 unités vendues a South Of Fifth en 2010, seulement 18
ont été des ventes à découvert et 8 ont été saisies, ce qui signifie que le nombre total de saisies de ventes à découvert
représente 18% du total des transactions fermée . Si l'on regarde toute la région de South Beach, ce chiffre représentent
environ 40% du total des transactions fermée.
Étant donné les restrictions de zonage, qui empêchent les gratte-ciel d'être construits dans ce quartier, etla demande
accrue des investisseurs à l'intérieur et l'extérieur des États-Unis, les chiffres semblent indiquer que SOUTH OF FIFTH
va continuer à augmenter sa valeur et de réaliser des rendements élevés sur l'investissement.
Il est important de mentionner que, en dépit de la performance globale de South of Fifth chaque bâtiment est
différent à plusieurs égards, comme par exemple l'année où ils ont été construits, les services offerts, l'emplacement,
le montant des ventes à découvert et les saisies.
Dans l'ensemble, ces différences se traduisent par une valeur différente des propriétés, comme on le voit dans le tableau suivant:
APPOGEE
800 S Pointe dr, Miami Beach, Fl 3313
Avec seulement 68 appartements reparties sur 22 étages, allant de 3.200 à 6.833 pieds carrés, L'Apogee est le bâtiment
le plus exclusif et contemporain de SOUTH OF FIFTH, et aussi le plus apprécié.
Avec des caractéristiques magnifiques tels que la piscine à débordement, le spa et la salle de fitness, 10-pieds
d'hauteur de plafonds et des balcons de 11-pieds de profondeur.
En dépit de la crise immobilière, L'Apogee a une augmentation du nombre total d'unités vendues entre 2008 et
2009, mais connaît une légère baisse de 7% dans leprix par pied carré pour la même période.
En 2010, les prix sont remontés de 4%,approchant les valeurs de 2008.
L'inventaire limité et le caractère unique de ce bâtiment assure un excellent rendement sur l'investissement,
et un style de vie incomparable.
MURANO AT PORTOFINO
1000 S Pointe dr, Miami Beach, Fl 33139
Construit en 2002, le Murano at Portofino se compose de 190 unités, comprise entre 1.008 et 3.365 pieds carrés.Il ya trois tours, quatre maisons en rangée et Marina.Le bâtiment dispose d'équipements exquis, comme le "BaySide Beach Club" avec piscine d'eau salée et un caféprès de la piscine (LaPiaggia), centres de santé et de fitness, sauna et bains de vapeur, et deux courts de tennis.
Le Murano at Portofino a connu une diminution de 20% du prix de vente moyen par pied carré entre 2007 et 2010.Toutefois, l'augmentation du nombre d'unités vendues en 2009 et 2010 par rapport à 2007 et 2008 semblent indiquerque cette tendance va bientôt changer et que les prix vont augmenter dans un proche avenir.
 
CONTINUUM SOUTH
100 S Pointe dr, Miami Beach, Fl 33139
Construit en 2002, à la pointe sud de la péninsule de Miami Beach, le South Continuum est compose de 312 unités,allant de 1.201 à 7.374 pieds carrés.Le bâtiment de 40 étages est situee, avec le North Continuum, sur 12 acres de jardins privés et 100 pieds de frontde mer avec un terrain de beach tennis, deux piscines lagon surdimensionné et un spa à service complet qui nesontque quelques-uns des équipements uniques offertes par Le Continuum.
La diminution des prix par pied carré des unités vendues entre 2007 et 2009 a été contredit en 2010, montrantdes signes d'une tendance positive et la récupération après la crise de l'immobilier en 2008.Il est important de noter que le nombre d'unités vendues entre 2007 et 2010 a été en constante augmentation,ce qui devrait renforcer l'optimisme pour ceux qui investissent dans la residence South Continuum.
 
CONTINUUM NORTH
50 S Pointe dr, Miami Beach, Fl 33139
Aussi appelé Continuum II, Le Continuum North a ouvert les ventes en 2008.
Avec 214 appartements variant entre 638 et 6963 pieds carrés repartie sur 38 étages au-dessus du niveau des océans,ce bâtiment est situee dans un endroit merveilleux face a l'ocean sur la pointe sud de Miami Beach.
Avec trois courts de tennis, une plage privee et un spa à service complet, le Continuum North est
vraiment au sommet du prestige.
A Miami Beach, la performance du continuum du Nord a été remarquable. Il est le deuxième bâtiment
le plus "précieux" et prestigieux de la pointe sud de Miami Beach (SOUTH OF FIFTH), et a connu une augmentation
de plus de 21% du prix par pied carré pour les unités vendues entre 2009 et 2010.
 
MURANO GRANDE
400 Alton rd, Miami Beach, Fl 33139
Construit en 2003, le Murano Grande compte 271 unités, allant de 1.400 à 3.979 pieds carrés.
Le Murano Grande a subi une diminution du prix de vente moyen par pieds carrés d'environ 23% entre 2007 et 2010 en raison du nombre d'unités en saisies.
Cependant, le prix vendu par pied carré a augmenté de plus de 10% et le nombre d'unités vendues a augmenté
de 25% entre 2009 et 2010.
Comme l'inventaire proposé a diminuee (surtout les saisies), il est prévisibles pour voir les prix augmenter.
YACHT CLUB AT PORTOFINO
90 Alton rd, Miami Beach, Fl 33139
Le Yacht Club at Portofino a été construit en 1999. Le bâtiment s'élève sur 33 étages au-dessus de Biscayne Bay,et il est compose de 362 appartements, allant de 740 a 1.980 pieds carrés.
Il est le plus abordable de tous les bâtiments présentés dans cette analyse de marché. Toutefois,
il prévoit un niveau de vie luxueux, avec vue magnifique sur la baie de Biscayne et Downtown Miami,
à quelques pas de la marina de Miami Beach.
Le Yacht Club at Portofino a subi une baisse de 27% du le prix de vente moyen par pied carré avec
la crise de l'immobilier entre 2007 et 2010, l'augmentation du nombre de propriétés vendues en 2010
(20 unités vendues, contre 11 en 2009) est un nombre prendre en considération.
ICON
450 Alton rd, Miami Beach, Fl 33139
Avec un design contemporain impressionnant immagine par le designer français PhilippeStarck, et une l'architecture innovante pense par Sieger Suarez, ce bâtiment de deux étages,s'élevant jusqu'à 40 étages au-dessus du sol, a été construit en 2005.
Il dispose de 283 appartements, allant de 851 à 4,303 pieds carrés.
Le bâtiment est situé derrière la Marina de Miami Beach, avec accès direct
aux options de navigation,comme la pêche ou la voile.
L'Icon a subi une baisse du prix par pied carré pour les unités vendues entre 2007 et 2010.
Cependant, en 2010 il ya eu une augmentation importante du nombre d'unités vendues,
ce qui est un signe de reprise et ouvre de bonnes perspectives pour 2011.
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