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Pourquoi investir à New York ?

Voici les réponses aux questions les plus fréquentes. Il est difficile de détailler en une fois toutes les subtilités du marché New-yorkais. Notre équipe est cependant disponible pour répondre à toutes vos questions concernant l’investissement à New-York.

Est-il possible d’acquérir un bien immobilier aux Etats-Unis (En particulier à New-York) ?
Aucune restriction n’est en vigueur aux USA pour l’accès à la propriété par les nons-américains. A New-York, une portion importante de l’immobilier appartient à des étrangers.
Dans certains cas particuliers comme les coopératives (co-ops) ou logements spéciaux, l’acheteurs doit bénéficier de revenus américains (déclaration à l’appui). Dans cette situation, il est indispensable de payer ses impôts aux USA.
A contrario, il existe aussi des types de logements qui ne connaissent aucune restriction. C’est le cas des condominiums et des townhouses (maisons de ville) qui sont donc particulièrement recherchés par les acquéreurs nons américains.

Quelle est la différence entre un condominium et une co-op ?
Les immeubles en co-op constituent des Cooperative Housing Corporations (sociétés coopératives d’habitation). Chaque propriétaire d’appratement est en fait un « actionnaire » de la co-op qui possède un nombre de parts proportionnel à la surface du logement. L’habitant possède un bail de propriété (proprietary lease), La propriété n’est pas directement attachée au logement, mais plutôt à la société coopérative d’habitation.

Le condominium est une co-propriété standard ou chacun dispose d’une part égale des parties communes.

les co-ops sont elles accessibles aux acheteurs nons- américains ?
Plus de 75% des immeubles New-yorkais sont en co-op. Toute s les décisions importantes qui concernent un immeuble en co-op sont prises par un conseil d’administration (comme pour une société). Ce conseil d’administration définit le règlement intérieur de l’immeuble et donne son accord préalable avant toute arrivée d’un nouvel acquéreur.

Plusieurs raisons rendent difficiles l’entrée des acquéreurs nons-américains dans les co-ops :

1. Les conseils d’administration sont légalement libres de refuser un acquéreur. Les procédures d’admission sont longues et très strictes. En particulier, il est indispensable de justifier d’excellents revenus générés et imposés aux USA.
2. Le financement de l’achat par un emprunt ne doit généralement pas dépasser un pourcentage du prix global. Pourcentage fixé par le conseil d’administration.
3. La mise en location etant limitée, les investisseurs sont peu attirés par les co-ops. Quand la location n’est pas expressément interdite, elle est généralement soumise à la condition d’avoir occupé les lieux plusieurs années et autorisée uniquement pour des périodes courtes (1 à 2 ans).
4. Les travaux ou l’accueil d’hôtes sont également très surveillés et règlementés.
5. Tout candidat à la vente ou la location (parfois autorisée) de votre bien sont soumis à l’approbation du conseil d’administration. Cela diminue fortement le nombre de clients qualifiés pour votre opération immobilière.
6. Les spéculateurs sont généralement mal venus et les co-ops exigent des idémnités de transfert (flip taxes) sur la revente des logements.

Par ailleurs, les occupants considèrent souvent l’immeuble comme un club privé ou chaque arrivant doit garantir le respect absolu du confort des autres et des parties communes.

Ceux qui recherchent une résidence principale à New York (ou un pied à terre) trouveront malgré tout les co-ops intéressantes. Les immeubles anciens possèdent un charme indéniable et le cachet d’avant-guerre (moulures, plafonds, cheminées anciennes), certains de ces logements disposent parfois d’un jardin privatif.

Qu’est-ce qu’un condominium?
A Manhattan, 25% des immeubles pour le logement sont des condominiums et leur nombre progresse. Il s’agit d’une coproprété classique avec une répartition égales des parties communes entre les co-propriétaires. Contrairement aux coopératives, les règles d’occupation et d’acquisition des logements sont souples. L’utilisation du logement comme pied à terre, la vente aux étrangers sont autorisés. En particulier, la location est possible, sans limitation de durée.

Avec les condos, l’immeuble est souvent géré par un conseil formé par des propriétaires élus. Le conseil est chargé de réglementer l’utilisation des parties communes et décider les éventuels travaux, au nom de l’ensemble des propriétaires. Comme pour les co ops, la revente à un acheteur est conditionnée par l’acceptation du conseil, mais il s’agit d’une simple formalité.

La facilité d’accès aux condos par les nons-américains, les possibilités de revente sans contraintes expliquent que les condominiums sont plus onéreux que les co ops. L’investissement et la spéculation sont possibles.

New York construit de nombreux condominiums et d’anciens immeubles co ops sont même convertis en condos. Par ailleurs, la majorité des nouveaux condos permettent un dégrèvement de la fiscalité sur 10 à 25 ans pour réaliser de fortes économies. Mentionnons également que la modernité des condos récents attire toujours plus de propriétaires (logement en excellent état, vitres grand format, services de co-propriété).

Notre équipe sera heureuse de vous accompagner dans le choix d’une propriété qui vous corresponde parfaitement !

Quels sont les frais associés à une propriété sur New York?
Chaque propriétaire doit payer les taxes foncières pour ses biens immobiliers. Pour les co-op, il faudra régler les frais d’entretiens mensuels (monthly maintenance fee). Ce sera les charges mensuelles dans une coopérative (monthly common charges). Le montant des charges varie de quelques centaine à plusieurs milliers de dollars mensuels, selon la surface du logement, sa nature. Pour les charges liées aux parties communes, c’est la même chose, et cela dépend également de la surface d’habitation, l’emplacement ou les services associés. Sur New York, Il s’agira de régler plus d’un dollar le pied carré (square feet).

Quand le logement est votre résidence, les charges pourront donner droit à des allègements fiscaux. De la même façon, les taxes foncières pourront être déduites de vos revenus imposables pour l’année correspondante. Dans les coopératives, il est possible de déduire une partie des frais d’entretien car le montant des intérêts sur l’hypothèque de l’immeuble y sont inclus.

En tant qu’investisseur, vous pourrez déduire une grande part des sommes engagées sur l’année en cours. La taxe foncière et les charges communes sont considérées comme des frais généraux annuels et ainsi déductibles des revenus imposables.

Notre page fiscalité ou votre conseiller personnel vous donneront les éléments détaillés qui correspondent à votre situation.

Qu’est ce que l’abbatement fiscal dont bénéficient certains immeubles ?

Différents programmes incitatifs ont vus le jour à New York pour pousser les promoteurs à développer le parc immobilier de la ville. Jusque dernièrement, le « Tax Exemption Programme » (Programme d’exonération fiscale) était très souvent associé aux nouveaux condominiums. Il concerna aussi bien les nouveaux immeubles que les conversions ou modifications pour certains anciens immeubles. Généralement, un immeuble converti ou réhabilité bénéficie de l’abbatement fiscal J-51, pour les nouveaux bâtiments, ce sera plutôt 421-A ou 421-G.

L’abbatement 421-A permet d’échelonner les exonérations sur 10 années, à partir de la fin du chantier. La taxe foncière progresse de 20 % toutes les deux années, jusqu’à ce que le taux plein soit atteint.

Etalement des abbatements jusqu’à taux plein:

Année 1 – abattement de 100 %
Année 2 – abattement de 100 %
Année 3 – abattement de 80 %
Année 4 – abattement de 80 %
Année 5 – abattement de 60 %
Année 6 – abattement de 60 %
Année 7 – abattement de 40 %
Année 8 – abattement de 40 %
Année 9 – abattement de 20 %
Année 10 – abattement de 20 %
Lorsque l’on atteint l’année 11 – imposition au taux plein.

Pour les bâtiments du quartier des affaires de Manhattan (sous Murray Street), il existe un abbatement fiscal légèremment différent, le 421-G. Pour les immeubles éligibles, un allègement fiscal est possible pendant 14 années. L’impôt est minimal pendant 8 à 10 ans, puis, il progresse jusqu’à atteindre le taux plein à la 14^ème années.

Pour certains bâtiments l’allègement de l’impôt peut couvrir des périodes allant de 15 à 20 ou 25 années. Les conditions permettant de définir les abbatements dépendent du mode de financement pour la construction, des aides gouvernementales, de l’emplacement et des prix d’achat pratiqué à l’intérieur de l’immeuble.

Nous serons en mesure de vous informer des allègements fiscaux correspondant à votre projet d’investissement.

Quels frais doit prévoir l’acheteur au cours d’une transaction immobilière ?
Lors d’une transaction immobilière, l’acheteur et le vendeur doivent s’acquitter de frais de clôture (Closing costs) qui s’ajoutent aux autres dépenses et constituent 1 à 8 % du prix de vente.

L’acquéreur doit régler les taxes fédérales, ainsi que celles liées à l’etat et la ville concernée. Il faudra également ajouter à votre prévisionnel les frais juridiques et les frais d’enregistrement. L’ensemble de ces dépenses doivent être réglées avant ou lors de l’acte de clôture. Les frais constituent la majeure partie de votre premier versement.

Voici le détail des frais selon les situations :

- Pour un achat dans un immeuble neuf en condo (buying from a sponsor), il vous faudra régler un transfert de propriété à la ville de New York.
Cette indemnité s’élève à 1% de la valeur du logement lorsque la vente n’excéde pas 499 999 dollars. Elle s’élève à 1,425 % pour une vente supérieure à 499 999 dollars.
Il faut également régler un transfert de propriété à l’état de New York, à hauteur de 0,4% de la valeur du logement.
Ainsi que les honoraires d’avocat du vendeur, soit 1 500 à 2 500 dollars.

- Vous devrez contracter l’assurance du titre qui garantit votre droit de propriété contre toute contestation pendant toute la durée de conservation du bien. Le montant de l’assurance s’élève approximativement à 450 dollars par tranche de 100 000 dollars sur la valeur du logement.

- Pour les ventes supérieures à 1 000 000 dollars , il faudra ajouter la Mansion tax à hauteur de 1% du prix.

- Il existe des frais liés à l’immeuble tels que l’application fee (frais de candidature, 200 dollars minimum), le managing agent fee (comission pour l’agent de gestion entre 250 et 500 dollars) et le move-in deposit (caution d’entrée comprise entre 500 et 1 500 dollars).

- Prévoyez également les frais d’avocat généralement compris entre 2 500 et 5 000 dollars ( l’avocat supervise la régularité de la vente avec parfois des complexités), ainsi que les frais d’enregistrement pour 500 dollars minimum.

- Quand vous engagez un prêt hypothécaire à l’achat, il vous faudra des fonds supplémentaires lors de la clôture avec des frais de dossier compris entre 0,5% et 3% du montant de l’emprunt. En cas d’hypothèque, il convient d’ajouter la recherche de privilèges (soit 300 à 400 dollars), ainsi que les prestations bancaires dont les frais de séquestres ou l’assurance propriétaire.(soit 400 à 1200 dollars). Prévoir également l’assurance hypothécaire qui s’élève à 200 dollars par tranches de 100 000$, la taxe hypothécaire (1,8% du montant de l’emprunt lorsqu’il est inférieur à 499 999 dollars, 1,925 % au delà. Enfin, il faudra régler 500 dollars minimum d’expertise du logement, entre 30 et 100 dollars de rapport de crédit et 500 dollars minimum attachés à la demande de crédit. Généralement, l’avocat de la banque réclamera en plus 1 000 à 1 500 dollars d’honoraires.

Est-il possible de bénéficier d’un prêt hypothécaire à New York sans résider aux USA ?
Les banques ont des solutions de financement pour les nons-résidents. Il est ainsi possible de couvrir jusqu’à 70% du montant pour un logement de valeur inférieure à 1 000 000 dollars et jusqu’à 60% pour les valeurs comprises entre 1 000 000 et 2 000 000 dollars.

Voici les pièces à délivrer pour un non-résident :

• Visa valide ou copie du passeport.
• 4 références de crédit délivrées par des institutions financières de renom (comptable ou comptable agrée, société d’assurance, banque locale)
• Un justificatif de prêt ou d’une location acquittés au cours des 12 derniers mois
• Un justificatif garantissant une provision suffisante pour payer les frais de clôture (Pour connaître le montant de vos frais, une calculette spéciale est disponible sur le site)
• Un justificatif d’emploi

Les banques qui demandent le moins de justificatifs ont souvent des taux d’intérêts plus chers. Notre équipe sera en mesure de vous guider vers les meilleurs spécialistes de l’hypothèque pour financer votre investissement.

Quels sont les avantages du prêt hypothécaire?
La question dufinancement est criciale car elle permettra d’acheter un bien qui dépasse votre budget et garantira de bonnes conditions pour votre retour sur investissement. En particulier, les intérêts du prêt hypotécaire sont fiscalement, intégralement déductibles. En contre partie, les risques sont plus importants car vous devrez absolument payer les traites sous peine de perdre votre bien.

Pour un bien à New York, devrais-je payer les frais de courtage ?
Avec notre agence, aucune commission n’est demandée à l’acheteur.
En général, pour l’immobilier résidentiel ou commercial, l’ensemble des frais de courtage (courtier du vendeur et courtier de l’acheteur) sont supportés par le vendeur. Ainsi donc, aucun frais de courtage n’est supporté par l’acquéreur sur New York.

Comment être certain que de mon titre de propriété est valable et que mon achat est légal ?
Au cours d’une transaction, le rôle des avocats est essentiels, ce sont eux qui doivent valider un accord préalable (preliminary agreement). Le premier versement est réalisé au cours de cet accord. Ensuite, les avocats controlent et assurent le titre de propriété, ils déterminent les violations de l’immeuble, les privilèges éventuels, etc.
Les appraisers s’occupent d’évaluer financièrement le logement.
Les surveyors expertisent l’état du logement et les points techniques.
Les architectes déterminent la surface exacte du logement.
Les courtiers hypothécaires garantissent le prêt éventuel.

Notre agence est capable de vous orienter vers les experts immobiliers de confiance pour accompagner votre projet d’achat immobilier à chaque étape financière et administrative.

Quelle est la procédure d’enregistrement des droits de propriété ?
La légalité du nouveau titre de propriété est assurée par l’avocat de l’acheteur qui se charge de faire enregistrer les documents auprès du Registre de la ville de New York. Toute personne doit pouvoir consulter ces documents qui sont archivés (photos, copies) lors de l’acte d’achat.

Peut-on prédire l’évolution du marché ? Quelle est la situation actuelle ?

Bien que les prévisions des experts soient toujours insuffisantes à garantir fermement une évolution du marché immobilier, certains indices révèlent les tendances actuelles et l’orientation du secteur.

La récession (réelle ou à venir) conduit à une baisse de l’immobilier et crée la défiance des acheteurs. Bien que l’impact global soit négatif, les divers secteurs de l’immobilier New Yorkais réagissent différemment. Par exemple, les habitants de Manhattan sont souvent moins touchés par les crises (diversité des sources de revenus, fortes ressources disponibles). Cela conduit à une plus grande stabilité des prix sur leurs logements car les difficultés financières sont assez rares et les ventes de logement ne sont pas faites dans l’urgence. Par ailleurs, ces derniers peuvent généralement prétendre à l’obtention d’un prêt en cas de nécessité (valeur du bien situé entre 1 000 et 1 500 dollars le pied carré). Cela est d’autant plus vrai que les taux d’intérêt ont baissé, entrainant une stabilité des prix immobiliers, voir une hausse parfois. Ainsi, le marché ne voit pas nécessairement augmenter le nombre d’acheteurs potentiels, pour ceux qui ont la possibilité d’investir, c’est le bon moment.

Voici également quelques éléments concernant le secteur des condominiums, accessibles aux investisseurs, dont les investisseurs nons-américains.

A New York, les condos résidentiels sont en effet très accessibles aux étrangers mais également très souples pour les investisseurs américains. Les condos atteignent, pour le moment, uniquement 25% des logements construits à New York. Cela a favorisé la montée permanente des prix sur 2006 et 2007, surclassant ainsi fortement le secteur. Cette évolution sera certainement poursuivie dès l’année prochaine.

Le poids de certaines monnaies devant un dollar faible contribue à attirer les investisseurs étrangers sur les condos. Avec la baisse des niveaux d’intérêts, les prix sont succeptibles d’augmenter.

Les législations et accords sur les co-ops sont eux très changeants

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